Was ist die Grundfläche eines Gebäudes?

Bevor man sich die Frage stellt, was die Wohn- und Nutzfläche sind, ist es ebenso wichtig zu verstehen, was man unter der sogenannten „Grundfläche“ eines Gebäudes versteht. Fachlich ist damit meist die Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277 gemeint: die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Hauses. Gemessen wird sie an den äußeren Oberflächen des Gebäudes, also einschließlich Außenwänden und Außenputz. Einbezogen in diese Grundfläche sind also sowohl Wohn- und Nutzfläche. Zwischen den beiden Begriffen Wohn- und Nutzfläche werden allerdings trotz der Zugehörigkeit zur Grundfläche Räumlichkeiten unterschieden. Was die Abkürzungen im Plan bedeuten, erklären wir ausführlich im Beitrag NGF und BGF im Grundriss.

Worin unterscheiden sich Wohn- und Nutzfläche?

Die Wohn- und Nutzfläche eines Hauses oder einer Wohnung werden oftmals als Synonyme füreinander verwendet. Allerdings versteht man unter den beiden Begriffen verschiedene Arten von Räumen.

Die Wohnfläche einerseits ist der Teil der Grundfläche, der laut der Wohnflächenverordnung bewohnbar ist. Die sogenannte Nutzfläche hingegen beschreibt die Räumlichkeiten eines Hauses oder einer Wohnung, die benutzt, aber nicht bewohnt werden. Die Wohnfläche eines Gebäudes kann zugleich auch als Nutzfläche genutzt werden, wobei gewisse Nutzflächen nicht bewohnbar sind und deshalb nicht als Wohnfläche gelten. Der Unterschied der Flächen ergibt sich entsprechend dadurch, ob sie nur nutzbar oder auch bewohnbar sein können.

Wichtig: Beide Begriffe stammen aus unterschiedlichen Regelwerken. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet, die Nutzfläche nach DIN 277. Nach WoFlV zählen alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, also auch Flur, Diele, Abstellraum oder Hauswirtschaftsraum innerhalb der Wohnung. Nicht dazu gehören Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküche, Dachboden, Heizungsraum und Garage. Gemessen wird die Wohnfläche zwischen den fertigen Wandoberflächen, die Wanddicken zählen also nicht mit.

Welche Räume gehören zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche eines Gebäudes ist bewohnbar und zugleich nutzbar. Somit kann die Wohnfläche zugleich auch als Nutzfläche genutzt und kategorisiert werden. Zu den Räumen, die typischerweise als Wohnfläche kategorisiert und in der Regel auch als solche verwendet werden sind unter anderem Wohnräume. Darunter fallen also Wohn- und Schlafzimmer, sowie beispielsweise Kinderzimmer. Obwohl sie einen Nutzen haben, zählen auch Küche und Esszimmer zu der Wohnfläche, da sich dort auch viel aufgehalten wird. Sanitäre Räume, also das Badezimmer und ein eventuelles Gäste WC fallen auch unter die Kategorisierung. Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse sind spezielle Fälle: Sie werden zur Wohnfläche gezählt, nach WoFlV aber in der Regel nur zu einem Viertel ihrer Grundfläche, höchstens zur Hälfte. Grund dafür ist, dass die Bewohnbarkeit durch äußere Einflüsse, wie das Wetter minimiert wird. Genau solch einen Sonderfall spiegeln auch Keller und Dachboden wider. Keller und Dachboden werden nämlich nur dann zur Wohnfläche zugezählt, sofern sie zu Wohnräumen ausgebaut wurden. Sprich, sie verfügen unter anderem über eine Heizung und man kann die Temperatur wohnlich beeinflussen; außerdem müssen sie ausreichend hoch und belichtet sein.

Bei Dachgeschossen entscheidet zusätzlich die lichte Raumhöhe: Flächen mit mindestens 2 m Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte und Flächen unter 1 m gar nicht.

Welche Räume gehören zur Nutzfläche?

Zu den Räumen, die nur als Nutzfläche zu berechnen sind gelten alle Räume, die nicht bewohnbar sind. Warum sie nicht als bewohnbar gelten, kann unterschiedliche Gründe haben: Sie können einerseits in ihrer zu kleinen Größe nicht mehr als Wohnraum geltend gemacht werden. Andererseits kann der Grund auch sein, dass die folgenden Räume nicht beheizt werden können und über keine Heizung oder Ähnliches verfügen. Der Hauptgrund ist allerdings, dass die Zimmer, wie der Begriff „Nutzfläche“ schon andeutet einen gewissen Nutzen erfüllen, der den Raum soweit einnimmt, dass er nicht mehr als bewohnbar gilt.

Zu Teilen der Nutzfläche, die einen solchen Nutzen erfüllen zählen nach DIN 277 unter anderem Büros, Werkstätten, Schulräume und Arztpraxen. Liegen ein Hauswirtschaftsraum oder ein Arbeitszimmer innerhalb der eigenen Wohnung, werden sie nach WoFlV allerdings ganz normal zur Wohnfläche gerechnet. Unter die Gründe der Größe und nicht vorhandenen Heizmöglichkeit fallen wiederum Räume, wie der Keller, Dachboden und der Vorratsraum. Keller und Dachboden können allerdings auch als Teil der Wohnfläche betrachtet werden, sobald diese entsprechend zu Wohnräumen ausgebaut wurden.

Welche Arten von Nutzflächen gibt es?

Die Nutzfläche summiert sich aus Flächen und Räumen innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die benutzbar, aber nicht unbedingt bewohnbar sind. Oftmals ist die Nutzfläche entsprechend größer als die eigentliche Wohnfläche.

Um einzelne Nutzflächen einordnen zu können, sind diese bestimmten Zwecken zugeordnet. Diese Zwecke wurden nach der Flächenermittlungsnorm DIN 277 auf sieben verschiedene Kategorien begrenzt. Die Nutzfläche eines Hauses oder einer Wohnung bilden entsprechend Kategorien, wie die „Büroarbeit“, da sowohl private, als auch geschäftliche Büros in einem Gebäude selten gleichzeitig als Wohnraum genutzt werden. Eine ähnliche Art von Nutzfläche, die aufgrund ihres arbeitstechnischen Gebrauchs einbezogen wird ist die Zweck Art „Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, sowie Experimente“. Auch Räume, die unter weitere Kategorien, wie „Unterricht, Bildung und Kultur“, sowie auch „Pflegen und Heilen“ fallen, erfüllen einen bestimmten Zweck und gelten deshalb als Nutzfläche. Diese beiden Arten von Nutzfläche findet man oft in öffentlich zugänglichen Orten, wie der Schule oder einer Arztpraxis wieder, zählen aber auch in privaten Gebäuden als Nutzfläche. Auch Zimmer, die für kommerzielle Zwecke dienen und zum „Lagern und Verkaufen“ in Gebrauch sind, sind eine Art Nutzfläche. Aber auch die Arten „Wohnen und Aufenthalt“, sowie „Sonstige Nutzung“ zählen zu den sieben Kategorien der Nutzfläche. Zur Kategorie „Wohnen und Aufenthalt“ (NUF 1) gehören die eigentlichen Wohn- und Schlafräume. Sanitärräume, Abstellräume und Garagen zählen dagegen zu den „Sonstigen Nutzungen“ (NUF 7).

Ausgeschlossen von Nutz- und Wohnfläche: Die Verkehrs- und Funktionsfläche

Neben Nutz- und Wohnfläche verfügt ein Haus bzw. eine Wohnung auch über Räume oder Raumteile, die nicht in diese beiden Bezeichnungen einfließen.
Eingangsbereich, Aufzüge und Treppen werden als sogenannte Verkehrsflächen bezeichnet und gehören dementsprechend nicht zu Nutz- oder Wohnfläche. Unter dem Begriff Verkehrsflächen fallen somit alle Flächen, die der Verbindung der Räume und dem Bewegen zwischen diesen dienen. Auch Flächen, die den Zugang und das Verlassen von Räumen und Gebäude ermöglichen fallen unter diese Kategorie. Bewegungsflächen, die sich innerhalb der Nutz- oder Funktionsfläche befinden werden dabei allerdings nicht mit einberechnet.

Achtung bei der Wohnflächenberechnung: Flure und Dielen innerhalb einer Wohnung sind nach DIN 277 Verkehrsfläche, nach WoFlV aber ganz normal Wohnfläche. Nicht angerechnet werden nach WoFlV dagegen Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze. Welche Maße ein Flur haben sollte, lesen Sie im Beitrag Wie groß sollte ein Flur sein?

Ebenso ausgeschlossen von Nutz- und Wohnfläche sind Räume, wie Heizungsräume, Maschinenräume und technische Betriebsräume. Diese Räume dienen der Funktion von bestimmten Elementen eines Gebäudes und werden als sogenannte Zweck- bzw. Funktionsflächen bezeichnet. Grund für die einzelne Kategorisierung ist hierbei, dass in diesen Räumen betriebstechnische Maschinen und Anlagen untergebracht sind und die Räume entsprechend nicht als richtige Nutzfläche genutzt werden können. In der aktuellen DIN 277 heißen sie Technikfläche (TF).

Die Fläche jedes Raums direkt im Grundriss sehen

Mit dem HausDesigner3D Professional zeichnen Sie Ihren Grundriss in 2D und sehen ihn parallel in 3D. Die automatische Raumerkennung beschriftet jeden Raum mit seiner Fläche, so behalten Sie Wohn- und Nutzflächen schon in der Planung im Blick. Einmal kaufen, kein Abo.

Jetzt für 149,99 € kaufen

Wozu werden verschiedene Räume unterschiedlich kategorisiert?

Die Kategorisierung der verschiedenen Räume eines Gebäudes dienen in erster Linie der nach dem Baurecht entsprechender Flächenberechnung dieser. Diese Berechnungen dienen verschiedenen Zwecken, wie unter anderem dem Nachweis der öffentlich-rechtlichen Zulassung, der Kostenermittlung, sowie der späteren Betreibung und Vermietung. Um vor allem die Kosten richtig zu berechnen ist die unterschiedliche Kategorisierung essentiell, da nicht jeder Raum gleichwertig genutzt bzw. bewohnt werden kann. Dieser Aspekt beeinflusst den Wert und damit die Kosten eines Hauses oder einer Wohnung.

In der Praxis gilt: Miete und Kaufpreis werden fast immer auf die Wohnfläche bezogen, Baukosten-Kennwerte dagegen häufig auf die Brutto-Grundfläche. Wer zwei Angebote oder Exposés vergleicht, sollte deshalb immer prüfen, welche Fläche gemeint ist.

Video: Raumerkennung und Raumbeschriftung im HausDesigner3D

Professionelle Grundrisse mit HausDesigner3D erstellen

Mit dem HausDesigner3D Professional planen Sie Ihre Grundrisse maßgenau und sehen dank automatischer Raumerkennung sofort die Fläche jedes Raums. So lassen sich Wohn-, Nutz-, Verkehrs- und Technikflächen schon im Entwurf sauber trennen. Wie groß einzelne Räume sinnvollerweise sein sollten, zeigen unsere Richtwerte für Raumgrößen. Und falls die Software doch nicht zu Ihnen passt: Mit dem 14-tägigen Widerrufsrecht können Sie den Kauf einfach per E-Mail widerrufen – eine Testversion ist nicht notwendig.

Die 3 Versionen

HausDesigner3D Beginner

99,99€

HausDesigner3D Premium

119,99€

HausDesigner3D Professional

149,99€

Ihre Vorteile