Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der umschließenden Wände.

Definition und Bedeutung der Bruttogeschossfläche

Definition

Die Bruttogeschossfläche umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes, die durch die Außenwände umschlossen wird. Dies schließt alle Geschosse, einschließlich Keller und Dachgeschosse, ein. Die Messung erfolgt an den äußeren Kanten der umschließenden Wände, wodurch auch die Wandstärken in die Berechnung einfließen. Die BGF wird oft verwendet, um die Größe und das Volumen eines Bauwerks zu bestimmen und spielt eine entscheidende Rolle bei der Planung und Genehmigung von Bauprojekten.

Bedeutung

Die Bruttogeschossfläche ist von großer Bedeutung für Bauprojekte, Stadtplanung und Immobilienbewertung. Sie dient als Grundlage für die Berechnung von Baukosten, die Bemessung von Grundstücksflächen und die Bestimmung der maximal zulässigen Bebauung auf einem Grundstück. Zudem ist die BGF ein wichtiger Faktor bei der Ermittlung von Bauvorschriften und -auflagen, die von den jeweiligen Bauämtern vorgegeben werden.

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Berechnung der Bruttogeschossfläche

Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Ermittlung der Außenmaße: Messen Sie die äußeren Kanten der umschließenden Wände für jedes Geschoss.
2. Flächenberechnung pro Geschoss: Multiplizieren Sie die Länge und Breite der Außenmaße, um die Fläche jedes Geschosses zu berechnen.
3. Summierung aller Geschossflächen: Addieren Sie die Flächen aller Geschosse, einschließlich Keller und Dachgeschosse.

Beispielrechnung

Angenommen, ein Gebäude hat folgende Maße:

• Erdgeschoss: 10 m x 15 m
• Obergeschoss: 10 m x 15 m
• Keller: 10 m x 15 m

Berechnung:

• Erdgeschossfläche: 10 m x 15 m = 150 m²
• Obergeschossfläche: 10 m x 15 m = 150 m²
• Kellerfläche: 10 m x 15 m = 150 m²
• Gesamt-BGF: 150 m² + 150 m² + 150 m² = 450 m²

Wichtig: Die BGF nach DIN 277 ist nicht dasselbe wie die Geschossfläche (GF) nach § 20 BauNVO, die der Bebauungsplan über die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt. Für die Geschossfläche zählen grundsätzlich nur Vollgeschosse. Ein Keller, der kein Vollgeschoss ist, gehört also zur BGF, aber nicht zur GF. Im Beispiel oben ergibt sich deshalb eine BGF von 450 qm, aber eine Geschossfläche von 300 qm.

Unterschiede zu anderen Flächenmaßen

Nettogeschossfläche (NGF)

Die Nettogeschossfläche umfasst die gesamte nutzbare Fläche eines Gebäudes, jedoch ohne Berücksichtigung der Wandstärken. Sie wird an den Innenkanten der Wände gemessen und ist somit kleiner als die Bruttogeschossfläche. Die NGF ist besonders relevant für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Wohn- oder Bürofläche. In der aktuellen DIN 277 heißt diese Innenfläche Netto-Raumfläche (NRF). Es gilt: BGF = NRF + Konstruktions-Grundfläche (KGF). Zur KGF gehören die Grundflächen von Wänden, Stützen und Schornsteinen. Bei Wohnhäusern macht sie je nach Wandstärke grob 10 bis 15 % der BGF aus.

Weitere relevante Flächenmaße

• Grundfläche: Die Grundfläche (GR) nach § 19 BauNVO ist der Teil des Grundstücks, der vom Gebäude überdeckt wird, also nicht die Grundstücksfläche selbst. Über die Grundflächenzahl (GRZ) begrenzt der Bebauungsplan, wie viel davon bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 erlaubt auf 600 qm Grundstück zum Beispiel 240 qm Grundfläche.
• Wohnfläche: Die Wohnfläche umfasst die Flächen aller Räume, die zum Wohnen genutzt werden, einschließlich Wohn- und Schlafzimmer, Küche und Bad, jedoch ohne Keller und Dachboden, sofern diese nicht als Wohnraum genutzt werden. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) an den Innenmaßen ermittelt: Flächen unter Dachschrägen mit weniger als 1 m lichter Höhe zählen nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel.
• Nutzfläche: Die Nutzfläche umfasst alle Flächen eines Gebäudes, die zu betrieblichen oder wohnlichen Zwecken genutzt werden, einschließlich Lager- und Technikräume.

Anwendungsbereiche der Bruttogeschossfläche

Bauplanung

In der Bauplanung ist die Bruttogeschossfläche ein wesentliches Maß, um die Größe und das Volumen eines Gebäudes zu bestimmen. Sie dient als Grundlage für Bauanträge und Baupläne, da sie die gesamte bebauende Fläche darstellt. Architekten und Planer verwenden die BGF, um die Einhaltung von Bauvorschriften und -auflagen sicherzustellen.

Immobilienbewertung

Die Bruttogeschossfläche spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilien. Sie gibt Aufschluss über die Größe eines Gebäudes und ist ein wesentlicher Faktor bei der Ermittlung des Immobilienwerts. Gutachter und Immobilienmakler verwenden die BGF, um den Marktwert von Gebäuden zu bestimmen und Vergleichswerte zu berechnen.

Stadtplanung

In der Stadtplanung ist die Bruttogeschossfläche ein zentrales Maß für die Planung und Entwicklung von städtischen Gebieten. Sie hilft dabei, die Bebauungsdichte zu bestimmen und städtebauliche Konzepte zu entwickeln. Die BGF wird verwendet, um sicherzustellen, dass Bauprojekte im Einklang mit den städtischen Vorschriften und der gewünschten Stadtentwicklung stehen.

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Wichtige Aspekte und häufige Missverständnisse

Missverständnisse klären

Ein häufiges Missverständnis bei der Bruttogeschossfläche ist die Verwechslung mit der Nettogeschossfläche oder der Wohnfläche. Während die BGF die gesamte Fläche eines Gebäudes umfasst, misst die NGF nur die nutzbare Innenfläche, und die Wohnfläche bezieht sich ausschließlich auf die tatsächlich bewohnten Räume. Ein weiteres Missverständnis ist die Annahme, dass die BGF keine Keller- oder Dachgeschosse einschließt, was jedoch falsch ist, da diese sehr wohl zur BGF zählen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die Berechnung und Nutzung der Bruttogeschossfläche unterliegt bestimmten gesetzlichen Vorgaben und Normen. Diese können je nach Land und Region variieren. In Deutschland ist die BGF in der DIN 277 definiert. Für die zulässige Bebauung zählt dagegen die Geschossfläche nach § 20 BauNVO, die der Bebauungsplan über die GFZ begrenzt. Ob und wie etwa Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen angerechnet werden, regeln Bebauungsplan und Landesbauordnung, und die Landesbauordnungen können voneinander abweichen. Es ist wichtig, sich bei der Planung und Berechnung der BGF an diese Vorgaben zu halten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

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