Sie wollen sich eine Wohnung mieten oder ein Haus bauen oder verkaufen? Dann ist es wichtig, dass Sie zwischen den drei Begriffen Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche unterscheiden. Um den Preis zu ermitteln oder um die Grenzen Ihrer Liegenschaft zu erkennen ist es wichtig, um die große Bedeutung der Konzepte Bescheid zu wissen. Die Fläche einer Wohnung sollte immer als Wohnfläche ausgewiesen sein. Mit der Grundfläche sind in der Regel die bebauten Flächen eines Grundstücks gemeint. Wenn zum Beispiel ein Wohnhaus auf einer Fläche von 120 qm gebaut ist, dann ist dies die Grundfläche, aber nicht die Wohnfläche: Davon gehen noch die Wände ab, und Flächen unter Dachschrägen oder Balkone werden nur anteilig gezählt. Zur Nutzfläche zählen Flächen, die genutzt, aber nicht bewohnt werden, etwa Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Büros und Lagerräume. Eine ausführliche Abgrenzung finden Sie im Beitrag Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche – wo ist der Unterschied?
Warum die Wohnfläche einer Wohnung berechnen?
Obwohl die Fläche einer Wohnung immer als Wohnfläche ausgewiesen werden sollte, ist dies jedoch nicht immer der Fall. Gerade bei älteren Häusern und ausgebauten Dachgeschossen weicht die angegebene Fläche oft von der tatsächlichen ab. In Deutschland wird die Wohnfläche von Mietwohnungen in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Sie ist die Grundlage für Miete, Nebenkostenabrechnung, Kaufpreis pro qm und viele Förderprogramme. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen, können Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Miete mindern. In Österreich und der Schweiz gelten eigene Berechnungsregeln. Was zählt eigentlich zur Wohnfläche? Hier wird es interessant. Denn nicht allen ist bekannt, dass die Garage und das Stiegenhaus sowie der Keller und die Abstellräume für die Fahrräder nicht zu den Wohnräumen zählen. Zur Wohnfläche werden das Wohn- und Schlafzimmer, der Flur, die Küche das Bad und die Toilette gezählt. Also alle Räume, die tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden nach WoFlV zur Hälfte angerechnet. Abstellräume innerhalb der Wohnung zählen voll, Abstellräume außerhalb der Wohnung (zum Beispiel im Keller) gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent angerechnet.
Sonderfälle Dachschrägen
Bei Räumen unter Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe: Flächen mit mindestens 2 Meter lichter Höhe zählen voll zur Wohnfläche, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte und Flächen unter 1 Meter gar nicht (§ 4 WoFlV). Davon zu unterscheiden ist das Bauordnungsrecht: Damit ein Raum im Dachgeschoss überhaupt als Aufenthaltsraum gilt, verlangen die meisten Landesbauordnungen über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter. Die genauen Werte können je nach Bundesland abweichen. Beheizte Wintergärten zählen voll zur Wohnfläche, unbeheizte zur Hälfte.
Wie wird die Wohnfläche ausgemessen?
Teilen Sie das Haus oder die Wohnung am besten in mehrere messbare Rechtecke auf. Je mehr Rechtecke, desto besser. Danach werden die Längen und Breiten eines jeden Rechtecks gemessen. Messen Sie auf den Zentimeter genau. Ein übliches Maßband reicht aus, mit einem Laser-Entfernungsmesser geht es schneller und genauer, viele Geräte berechnen die Fläche direkt. Wenn Sie die Länge mit der Breite multiplizieren, erhalten Sie die Fläche in Quadratmetern. Die Maße werden an der entsprechenden Stelle auf der Skizze notiert. Am Ende werden alle Rechtecke addiert, das Ergebnis wird üblicherweise mit zwei Nachkommastellen in qm angegeben. Nicht zur Grundfläche gehören Schornsteine, Vormauerungen und Bekleidungen. Auch frei stehende Pfeiler und Säulen, die höher als 1,50 Meter und größer als 0,1 Quadratmeter sind, werden herausgenommen. Ebenso verhält es sich mit Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätzen, mit Türnischen sowie mit Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder höchstens 13 cm tief sind. Wände gehören grundsätzlich nicht zur Wohn- und Nutzfläche. Gemessen wird zwischen den fertigen Wandoberflächen, also ab Vorderkante Putz oder Verkleidung. Sockel- und Schrammleisten gehören ebenso zur Wohnfläche wie fest installierte Öfen, Heiz- und Klimageräte. Auch Duschwannen und vorhandene Einbaumöbel werden dazugerechnet. Mieter und Käufer einer Wohnung oder eines Hauses sollten sicherstellen, dass sie das bekommen, wofür sie bezahlen. Garagen, Heizungsräume, Waschküchen und Kellerräume außerhalb der Wohnung zählen auch dann nicht zur Wohnfläche, wenn sie beheizt sind.
| Raum | Maße | Grundfläche | Anteil | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|
| Wohnzimmer | 5,00 × 4,60 m | 23,00 qm | 100 % | 23,00 qm |
| Schlafzimmer | 4,00 × 3,50 m | 14,00 qm | 100 % | 14,00 qm |
| Küche | 3,20 × 2,80 m | 8,96 qm | 100 % | 8,96 qm |
| Bad | 2,50 × 2,20 m | 5,50 qm | 100 % | 5,50 qm |
| Flur | 4,00 × 1,30 m | 5,20 qm | 100 % | 5,20 qm |
| Abstellraum in der Wohnung | 1,50 × 1,20 m | 1,80 qm | 100 % | 1,80 qm |
| Balkon | 4,00 × 1,50 m | 6,00 qm | 25 % | 1,50 qm |
| Kellerraum | 4,00 × 3,00 m | 12,00 qm | 0 % | 0,00 qm |
| Wohnfläche gesamt | 59,96 qm | |||
Bei der Berechnung der Wohnfläche gilt es auf einiges zu achten
In diesem Ratgeber wurde bereits angeführt, dass Räume wie ein nicht ausgebauter Dachboden, Keller, Garagen und Schuppen nicht zur Wohnfläche zählen. Unverglaste Terrassen, Balkone und Veranden zählen nicht voll, sondern in der Regel nur zu 25 Prozent. Allerdings gehören wie bereits angeführt, beheizte und gekühlte Innenräume wie Schlafzimmer, Badezimmer und Wohnzimmer sowie geschlossene, beheizbare Terrassen zum Wohnbereich. Auch ein fertiger Dachbodenraum, falls er die nötige Höhe besitzt (wurde hier bereits angemerkt), das heißt, wenn die Decken hoch genug sind gehört zur Wohnfläche. Außerdem alle Innenräume und Eingänge sowie geschlossene und beheizbare Hauswirtschaftsräume.
Was gehört zur Nutzfläche eines Hauses oder einer Wohnung?
Eine Küche ist sowohl Wohnfläche als auch Nutzfläche. Das Badezimmer, der Vorraum und das Wohn- und Schlafzimmer sowie andere beheizbare Bereiche sind den Wohnflächen zuzurechnen. Treppenhäuser und Flure außerhalb der Wohnung sind nach DIN 277 Verkehrsflächen, Heizungsräume Technikflächen. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu 25 Prozent, höchstens zu 50 Prozent zur Wohnfläche gezählt. Flächen, die zwar nutzbar, aber nicht bewohnbar sind, gelten im Alltag als Nutzflächen. Die DIN 277 teilt die Nutzfläche in sieben Gruppen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion und Forschung, Lagern, Verteilen und Verkaufen, Bildung, Unterricht und Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzungen. Auch Keller und Dachböden gehören zu den Nutzflächen so fern sie nicht als Wohnräume ausgebaut sind. Außerdem zählen der Müllraum und auch der Parkplatz sowie die Garage zu den Nutzflächen. Wie Netto-Raumfläche und Brutto-Grundfläche zusammenhängen, erklärt der Beitrag NGF und BGF im Grundriss.
Video: Raumerkennung und Raumbeschriftung im HausDesigner3D
Professionelle Grundrisse mit HausDesigner3D erstellen
Mit dem HausDesigner3D Professional zeichnen Sie Ihren Grundriss in 2D und sehen ihn parallel in 3D. Die automatische Raumerkennung zeigt zu jedem Raum die Fläche an, so haben Sie die Grundlage für Ihre Wohn- und Nutzflächenberechnung sofort im Plan. Welche Raumgrößen sinnvoll sind, lesen Sie in den Richtwerten: Wie groß sollten Räume sein? Die Software läuft unter Windows 10 und 11, eine Lizenz gilt für bis zu 3 PCs, kein Abo. Falls die Software doch nicht zu Ihnen passt, können Sie den Kauf mit dem 14-tägigen Widerrufsrecht einfach per E-Mail widerrufen.
